Как оплатить из России недвижимость за границей?

Большинство людей покупают недвижимость несмотря на кризис, так как это единственный актив, который стабильно дорожает из года в год. Приобретение жилья за границей становится более выгодным вложением на фоне стремительного роста цен на квартиры и дома в России. Россияне покупают недвижимое имущество в США, Европе и Азии ради ВНЖ, инвестиций, заработка или с целью проживания. Разнообразный рынок в зарубежных странах позволяет подобрать интересное предложение на любой карман. Рассказываем, как оплатить из России недвижимость за границей. 

Зачем покупать недвижимость за границей?

Россияне по разным причинам приобретают недвижимость за рубежом:

• Инвестиции. Екатерина — успешный инвестор. Изучив рынок недвижимости в Испании, она отметила, что жилье стабильно растет в цене. Девушка приобрела жилой двухэтажный дом и через год продала его дороже на 17%.
• Доход от аренды. Игорь планирует выходить на пенсию через несколько лет и готовит для себя финансовую подушку. Имеющиеся накопления решил перевести в недвижимость, с которой намерен получать пассивный доход — купил двухкомнатную квартиру в Турции на вторичном рынке и начал сдавать в аренду.
• Переезд на ПМЖ. Владислав работает в сфере IT. Когда работодатель предложил ему релокацию в ОАЭ, мужчина не долго думая согласился. Прожив в другой стране около полугода, понял, что в Дубае чувствует себя комфортно и переезжать не будет. Взял в ипотеку новострой и с досрочными платежами выплатил кредит за год.
• Второй дом. Евгений работает на удаленке и любит летать на Кипр на отдых. Подсчитав свои финансы, он решил приобрести собственную небольшую виллу на острове, чтобы проводить там больше времени. 
• Получение гражданства. Ольга с мужем давно планировали переехать в Европу. Когда супруги рассматривали основания для получения ВНЖ и в последующем гражданства, то поняли, что наиболее удобный и быстрый вариант для них — покупка недвижимости. Купили апартаменты и оформили документы, разрешающие длительное проживание.

Какие есть ограничения для покупки недвижимости за рубежом

В первую очередь помешать свободной сделке может языковой барьер. Если россиянин не знает языка той страны, в которой планирует покупать недвижимость, то вести переговоры с продавцом будет затруднительно. В таком случае лучше воспользоваться услугами посредников или переводчиков.

В некоторых странах может потребоваться виза или ВНЖ для совершения сделки. Особенно, если россиянин приобретает жилье в ипотеку, банк может внести в список необходимых документов свидетельство, разрешающее пребывать на территории страны.

При изучении конкретного государства нужно также анализировать юридический аспект сделок и законодательство. Возможно, нерезиденту понадобится оплатить налоги за покупку, владение или продажу недвижимости. В некоторых странах есть ограничения на тип недвижимого имущества, которое могут покупать иностранцы.

Еще один важный момент — отправка денег за рубежному продавцу. Далее поговорим об этом подробнее. 

Способы оплаты недвижимости 

Иностранцы неохотно сотрудничают с россиянами, а из-за многочисленных санкций и ограничений перевести валюту за рубеж стало затруднительно. Более того,  существует серьезная проблема с тем, как оплатить из России недвижимость за границей. На сегодня доступно несколько вариантов оплаты, но важно регулярно отслеживать новости и все изменения в экономической сфере. Не исключено, что в любой момент выбранный способ отправки средств перестанет работать. 

Банковский перевод

Операции через систему SWIFT по-прежнему остаются приоритетным вариантом, как оплатить из России недвижимость за границей, несмотря на то, что крупнейшие банки попали под санкции. Сегодня отправить деньги за границу банковским переводом предлагают, например, Банк «Интеза», ОТП Банк, Юникредит, Банк «Ренессанс», Цифра Банк. Но успешного результата никто из них не гарантирует.

Как сделать платеж? Нужно обратиться в отделение банка, заполнить бланк на SWIFT-перевод, внести валюту и отправить деньги. При заполнении данных для транзакции понадобится указать IBAN — расширенный номер банковского счета, который должен сообщить продавец. Средства необходимо вносить с учетом комиссии, а об обмене валют стоит задуматься заранее.

Деньги будут идти достаточно долго, от двух недель до месяца. Нередко россияне сообщают, что перевод задерживается и приходит только через несколько месяцев. Иностранные банки рискуют при сотрудничестве с Россией, поэтому тщательно проверяют всю информацию об отправителе и получателе. Иногда транзакции отменяют без объяснения причины и возвращают средства. Оптимальный вариант — воспользоваться банком-корреспондентом в дружественной стране.

Криптовалюта

Далеко не все продавцы согласятся принимать оплату в криптовалюте. Но если россиянину удалось получить разрешение на такой вид сделки, нужно знать несколько важных моментов о том, как оплатить из России недвижимость за границей цифровыми активами. В договоре должно быть описано, что оплата осуществляется в виртуальной валюте, подтвердить транзакцию можно через историю платежей в личном кабинете на сайте используемой биржи.

Отправлять деньги стоит только через проверенные и надежные платформы. Сейчас в России доступны OKX, Bybit, HТХ, Gate.io. Также в РФ есть удобный агрегатор обменников BestChange. Обычно криптовалютные операции по оплате недвижимости проходят в USDT, USDC или других стейблкоинах. Стабильные виртуальные валюты не подвержены сильной волатильности, так как их курс привязан к курсу другого актива, например, доллара, евро или золота.

Для работы с криптовалютой нужно завести специальный кошелек, например, Trust Wallet. Он нужен для хранения, отправки и получения монет. Кошелек имеет публичный адрес, который можно сообщать другим пользователям, и секретный ключ, который нужно хранить в безопасном месте, так как он открывает доступ к хранилищу.

Как оплатить из России недвижимость за границей криптовалютой:

1. Завести собственный криптокошелек. 
2. Пополнить криптокошелек через обменник.
3. Перевести нужное количество токенов продавцу прямо на адрес его криптокошелька.

Также можно воспользоваться P2P-переводами, это специальный сервис на бирже. Но сначала потребуется зарегистрироваться и пройти верификацию.

Электронные платежные системы 

Электронные платежные системы активно используются во всем мире. Из особо популярных можно выделить PayPal, Zelle, Wise, N26. С их помощью можно с легкостью отправлять деньги в любые страны, но комиссия может оказаться выше, чем при обычных банковских переводах. Деньги доходят быстро, обычно в течение нескольких минут. 

Чтобы воспользоваться платежной системой, нужно создать аккаунт и пройти верификацию. Обычно без аутентификации личности нельзя переводить крупные суммы. После этого можно пополнить электронный счет и отправить деньги продавцу на его банковскую карту, счет или виртуальный кошелек. Пользователю придет онлайн-чек после доставки средств.

Однако большинство иностранных платежных систем ушли из России, не принимают переводы от российских банков и блокируют аккаунты россиян. А отечественные сервисы не работают за рубежом. В итоге для отправки средств таким способом понадобится пользоваться анонимайзером и пополнять кошелек через сторонние сервисы или посредников, иначе этот вариант не сработает.

Международные сервисы 

Как оплатить из России недвижимость за границей быстро и без блокировок? Спасением для многих россиян стали международные сервисы переводов, которые способны обходить санкции. Например, MoneyPort помогает отправить средства в большинство популярных стран — клиенту достаточно зарегистрироваться и внести средства удобным способом, остальное сделает менеджер компании. После обсуждения деталей перевода с пользователем он конвертирует рубли в нужную валюту, а затем отправляет деньги за границу через собственные зарубежные счета. 

Основные преимущества сервиса MoneyPort:

• Широкий выбор валют — для работы клиентам доступно 7 основных мировых валют и еще 15–20 по согласованию.
• Индивидуальная работа с каждым клиентом — поиск подходящего решения под запрос. 
• Быстрая доставка средств — от 20 минут до недели в зависимости от деталей платежа. 
• Легальная деятельность сервиса — есть верификация на BestChange и множество положительных отзывов.
• Удобное внесение средств — с помощью банковских переводов, криптовалют или наличными.
• Адекватные лимиты на транзакции — физлицу можно отправить от 500 $. 

MoneyPort способен полноценно заменить все предыдущие варианты. Сервис доставит деньги в короткие сроки — можно с уверенностью оформлять документы на недвижимость и не беспокоится, что сделка сорвется из-за несвоевременного платежа.

Юридические аспекты

Перед тем, как оплатить из России недвижимость за границей, лучше проконсультироваться с юристом, который разбирается в законодательстве другой страны. Важно соблюдать и российские законы, и правила со стороны продавца, иначе можно понести серьезные финансовые потери. Договор должен быть составлен на двух языках, каждый его пункт должен быть точно понятен и не иметь двусмысленных трактовок.

Что нужно знать о валютном контроле в России?

Валютный контроль проводит государство с целью проверки всех операций, связанных с иностранной валютой и нерезидентами. Как это касается физлиц, приобретающих недвижимость у иностранцев за рубежом?

• Валютному контролю подлежат сделки между резидентами и нерезидентами в рублях или иностранной валюте.
• Банк вправе запросить подтверждающие документы о сделке.
• Россияне не могут в течение месяца отправить на зарубежный счет сумму более 1 миллиона долларов США.
• О зарубежных счетах и движении средств на них нужно своевременно сообщать в Федеральную Налоговую Службу РФ.
• Если приобретать недвижимость за границей у резидента недружественной страны, понадобится предварительно получить одобрение Правительственной комиссии.

Налоги и сборы, которые могут возникнуть при переводе денег за границу

При покупке жилья россиянин не должен платить налоги в казну собственной страны. Однако за рубежом могут действовать другие законы. При продаже недвижимого имущества с продавца взимается подоходный налог. О том, кто будет его оплачивать, прописывается в договоре купли-продажи. Покупателю важно это обсудить со вторым участником сделки перед тем, как оплатить из России недвижимость за границей. 

Например, в Дубае нужно заплатить налог в размере 4% за передачу права собственности. Регистрационный сбор составит от 2 000 до 4 000 дирхам, он платится единожды. 

При покупке нового жилья от застройщика на Кипре нужно платить НДС 19%, на вторичку это правило не распространяется. Если с покупателя не взимается НДС, ему нужно внести платеж за переход права собственности в размере 1,5–4% от суммы сделки. Гербовый сбор составляет от 0,15% до 0,2%.

Что нужно знать о проверке продавца перед оплатой за зарубежную недвижимость?

Перед тем, как оплатить из России недвижимость за границей, нужно убедиться, что продавец не является мошенником, и покупатель не потеряет из-за этого свои деньги. Как проверить вторую сторону сделки:

• Убедитесь, что продавец является законным владельцем недвижимости и имеет право ее продать. Посмотрите документы, удостоверяющие личность, и запросите выписку из реестра недвижимости. 
• Проверьте репутацию продавца, поищите отзывы и при возможности пообщайтесь с другими покупателями недвижимости в этой стране.
• Узнайте, нет ли у продавца финансовых обязательств по отношению к недвижимости, запросите справку о кредитной истории и уплате коммунальных платежей.
• Сверьте паспортные данные продавца со сведениями, указанными в договоре.

Топ-5 основных ошибок при оплате недвижимости за границей и как их избежать

Самые частые ошибки, которые допускают россияне при покупке жилья в другой стране:

1. Недостаточная проверка продавца и объекта недвижимости. Чтобы точно не столкнуться с мошенниками и провести чистую сделку, лучше обратиться за юридической помощью к специалистам.
2. Неправильный расчет финансов. При определении точной суммы платежа важно учитывать размер комиссии и изменение курса валют, если конвертация происходит в день оплаты недвижимости. 
3. Незапланированный платеж. Лучше заранее определиться с тем, как именно покупатель будет отправлять деньги продавцу, от этого будет зависеть размер комиссии и сроки доставки.
4. Отсутствие посредников в сделке. Лучшим вариантом при покупке недвижимости будет помощь местного посредника, готового лично проверить соответствие параметров объекта, которые указаны в договоре.
5. Приобретение недвижимости на вторичном рынке в рассрочку. Пока покупатель расплачивается за имущество, жилье принадлежит продавцу. В случае смены у него планов государство вряд ли встанет на сторону покупателя, такие сделки лучше совершать через банк.

FAQ

Есть ли ограничения по стоимости недвижимости?

Стоимость недвижимости никак не ограничена, подобрать жилье можно в любом ценовом сегменте. Но банки и посредники могут вводить лимиты на минимальную и максимальную сумму перевода, об этом нужно узнавать заранее перед отправкой средств.

Какие комиссии за международные переводы на покупку недвижимости?

Размер комиссии не зависит от причины перевода. Банки и посредники могут взимать разные сборы в зависимости от суммы транзакции, направления, банка получателя и валюты платежа.

Как быстро перевод дойдет до получателя?

Сроки доставки средств зависят от выбранного способа. Банковский перевод может идти больше месяца, криптовалютные транзакции проходят за несколько минут. Сервис MoneyPort доставляет деньги в адрес физических лиц в течение суток, обычно за 20 минут. Перевод юридическому лицу занимает около 3–7 дней.